Федеральным законом от 28.11.2011 г. № 337-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в градостроительное законодательство РФ внесены существенные изменения. Они направлены на повышение безопасности зданий и сооружений, урегулирование порядка их эксплуатации, а также установление ответственности за причинение вреда в результате разрушения или повреждения объектов капитального строительства.

  До настоящего времени основным документом, призванным обеспечить безопасность зданий и сооружений, в том числе в процессе эксплуатации, являлся федеральный закон от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

  Он устанавливал лишь общие требования к обеспечению безопасности зданий в процессе эксплуатации, не конкретизируя порядок и способы достижения результата. Эти вопросы частично были урегулированы нормативными правовыми актами Правительства РФ и региональным законодательством. Достаточно подробно были регламентированы вопросы эксплуатации зданий жилищного фонда, объектов, относящихся к опасным производствам, и промышленных объектов. А вот вопросы порядка и контроля эксплуатации зданий общественного назначения (офисных, культурных, торговых и др.) на уровне федерального законодательства были мало урегулированы. Пробелы частично восполнялись региональным законодательством и ведомственными нормами.

  С принятием закона № 337-ФЗ расширилась сфера действия ГСК РФ, который теперь регулирует и отношения в области эксплуатации зданий и сооружений. Новая глава 6.2 «Эксплуатация зданий и сооружений» устанавливает основные требования к их эксплуатации, обязанности лиц, ответственных за эксплуатацию, и наделяет органы местного самоуправления поселений и городских округов полномочиями по проверке технического состояния и надлежащего технического обслуживания зданий и сооружений. Указанная глава вводится в действие с 01 января 2013 года.

  Итак, каковы же основные требования к эксплуатации зданий и сооружений в соответствии с вводимыми в ГСК РФ нормами? Во-первых, она должна осуществляться в соответствии с разрешенным использованием (назначением) здания или сооружения, а также согласно требованиям технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов РФ, субъектов РФ и муниципальных правовых актов. Кроме того, эксплуатация возможна только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если такое разрешение не требуется, то отправной точкой служит окончание строительства, реконструкции или капитального ремонта. Наконец, в целях обеспечения безопасности, в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться их техническое обслуживание, эксплуатационный контроль и текущий ремонт.

  Новая глава ГСК РФ очерчивает круг лиц, ответственных за эксплуатацию зданий и сооружений. Прежде всего, таким лицом является собственник. Далее, им также выступает лицо, владеющее зданием или сооружением на ином законном основании, каковым может быть, например, аренда, хозяйственное ведение, оперативное управление и др… Также за эксплуатацию отвечает лицо, привлекаемое собственником или иным законным владельцем на договорной основе.

  Таким образом, вступление в действие главы 6.2 ГСК РФ существенным образом повлияет на деятельность управляющих компаний как лиц, ответственных за эксплуатацию зданий и сооружений.

  Законом вводится обязанность собственника или иного законного владельца здания или сооружения передать лицу, ответственному за его эксплуатацию, определенную документацию. В перечень включены результаты инженерных изысканий, проектная документация, а также акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения объекта. Предоставлена должна быть и иная документация, необходимая для эксплуатации объекта.

  Кроме того, закон обязывает собственников зданий и сооружений до 01 января 2013 года обеспечить разработку правил безопасной эксплуатации зданий и сооружений в случае, если в отношении них отсутствует раздел проектной документации, устанавливающий требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства. Исключение составляют зданий и сооружений, на которые не требуется разработка проектной документации. Содержание таких правил безопасности определено в части 6 статьи 17 Закона № 337-ФЗ. Именно этими правилами должны будут руководствоваться управляющие компании при эксплуатации зданий, сооружений.

  Новая глава ГСК РФ очерчивает круг обязанностей лиц, ответственных за эксплуатацию здания или сооружения. Во-первых, должны проводиться работы по их техническому обслуживанию и поддержанию надлежащего технического состояния, включая необходимые наблюдения или осмотры. При этом периодичность и состав работ определяются в соответствии с проектной документацией и результатами контроля за техническим состоянием индивидуально для каждого объекта, исходя из условий его строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации. Следующей обязанностью является ведение журнала эксплуатации здания или сооружения. В него вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и мониторинга оснований объекта, а также его строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения и их элементов. Внесению в журнал подлежат и сведения о выполненных работах по техническому обслуживанию объекта и о проведении текущего ремонта, а также даты и содержание выданных уполномоченными органами предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации нарушений и сведения об устранении этих нарушений. Наконец, о каждом случае возникновения аварийных ситуаций в здании или сооружении ответственные лица должны извещать органы государственного контроля (если таковой осуществляется), органы местного самоуправления, а также собственника или владельца объекта.

  Законом также урегулировал вопрос передачи документации при смене управляющего объектом. Новому управляющему в течение десяти дней должны быть переданы определенные документы. Среди них – журнал эксплуатации, предписания об устранении выявленных нарушений и акты проверки выполнения уполномоченными органами исполнительной власти указанных предписаний, рекомендации органа местного самоуправления и иные документы, подтверждающие выполнение работ по техническому обслуживанию, эксплуатационному контролю и текущему ремонту.

  Закон № 337-ФЗ предоставляет органам местного самоуправления полномочия по проведению осмотра зданий и сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания, а также выдаче рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений. При поступлении заявлений о нарушении требований в эксплуатации, возникновении аварийных ситуаций или угрозы разрушения объекта, орган местного самоуправления имеет право провести его осмотр и выдать рекомендации о мерах по устранению выявленных нарушений.

  В случае выявления нарушения при эксплуатации объекта требований технических регламентов либо проектной документации его эксплуатация может быть приостановлена.

  Кроме того, вносимые изменения создают систему надзора за эксплуатацией зданий и сооружений, а также механизмы контроля и воздействия на лиц, ответственных за их эксплуатацию.

  Так, п.20 Закона № 337-ФЗ вводится ответственность за причинение вреда, в том числе возникшего по причине нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации. Ответственным за возмещение вреда, по общему правилу, является собственник. Однако данная норма может отразиться и на управляющей компании. Дело в том, что возместивший вред собственник имеет право предъявить регрессное требование к лицу, выполнившему в период эксплуатации объекта на основании договора соответствующие работы по его содержанию или обслуживанию, вследствие недостатков которых причинен вред.

  Вступление в силу норм ГСК РФ об эксплуатации зданий и сооружений, безусловно, будет способствовать повышению уровня безопасности при эксплуатации объектов капитального строительства и качества технического обслуживания.

  По материалам ПРАВО.ru