Одному хабаровскому ТСЖ не повезло с владельцем нежилых помещений и их арендатором, а у Высшего арбитражного суда в результате появилась возможность высказаться, имеет ли товарищество право самостоятельно идти в суд. Первая инстанция решила, что оно может так поступить, а апелляция и кассация были уверены, что только с санкции собственников. ВАС же счел, что права первая инстанция, и эксперты теперь с нетерпением ждут постановления – надо понять, меняется ли практика.

  Предприниматель Виктория Гульченко, владелица нежилой недвижимости в многоквартирном жилом доме в Хабаровске, которым управляет ТСЖ "Гамарника-19", в 2012 году сдала ее в аренду ООО "Южнопортовое". Эта фирма, в свою очередь, обратилась в товарищество с просьбой согласовать обустройство отдельного входа в помещения. ТСЖ ответило отказом, но свое крыльцо арендаторы все равно сделали, заложив оконный проем и заняв часть общего земельного участка. Товарищество потребовало у Гульченко вернуть все исходное состояние, но теперь уже отказалась она, и тогда в Арбитражный суд Хабаровского края поступил иск о понуждении ее к устранению самовольного переустройства помещения (дело А73-762/2013).

  Суд первой инстанции счел требования ТСЖ обоснованными – была перестроена капитальная стена дома плюс захвачена находящаяся в общей собственности земля. Судья Ольга Медведева решила, что у товарищества есть все права на подачу такого иска. Сослалась она при этом на п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса, согласно которому в обязанности ТСЖ входит представлять интересы собственников жилья, в том числе в отношениях с третьими лицами. Иск товарищества судья удовлетворила, обязав Гульченко демонтировать крыльцо. 16-й арбитражный апелляционный суд факта нарушения права общей собственности не оспаривал, но не согласился с мотивами решения первой инстанции. Его апелляция отменила, ссылаясь на постановления Президиума Высшего арбитражного суда от 13 октября 2009 года № 7319/09 и от 15 декабря 2009 года №12537/09. В них надзор указывал, что иск ТСЖ о признании права общей долевой собственности, равно как и виндикационный иск, предъявленный к одному из собственников помещений, должен рассматриваться с их участием. Товарищество тоже вправе обратиться в суд с подобными требованиями, но только если владельцы недвижимости делегируют ему такое право (в этом случае ТСЖ участвует в таких делах в качестве их законного представителя). Действуя по аналогии, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что негаторный иск может быть рассмотрен судом по требованию собственников помещений многоквартирного дома либо если они передали товариществу права на обращение в суд на общем собрании. Но у ТСЖ "Гамарника-19" таких полномочий не было, констатировала апелляция. Ее постановление поддержал и Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.

  ТСЖ обратилось в надзор, и судьи ВАС Елена Борисова, Александра Маковская и Владимир Попов решили, что дело стоит рассмотреть на заседании президиума. Судебная практика по вопросу о возможности ТСЖ защищать общее право собственности неоднозначна, а выводы, содержащиеся в решении суда первой инстанции по "делу Гамарника", аналогичны тем, что делали другие арбитражные суды в схожих обстоятельствах (например, по делу А56-7509/2009), указала тройка в своем определении. Но поскольку апелляция и кассация поддержали другую позицию, то, как решила коллегия ВАС, "в целях устранения нарушения единообразия толкования и применения арбитражными судами норм права следует разрешить вопрос о наличии у товарищества полномочий на обращение в суд в интересах собственников с негаторным иском". На рассмотрение дела ни одна из сторон не явилась, потому президиум рассмотрел его при закрытых дверях. После чего огласил свое решение: постановления апелляции и кассации отменить, а решение первой инстанции оставить в силе.

  Адвокат юридической компании "Хренов и партнеры" Дина Фаева считает такую позицию логичной. Во-первых, по ее мнению, между постановлениями президиума, на которые ссылалась апелляция, и делом хабаровского ТСЖ есть разница. В последнем случае товарищество не затрагивает вопросы владения и распоряжения собственностью, оно только требует устранения нарушений общего права собственности, что полностью соответствует его полномочиям, предусмотренным ЖК, говорит Фаева. И ранее ВАС неоднократно рассматривал такие заявления, признавая за ТСЖ право на иск, и разрешал дело по существу (см., например, постановления президиума от 15 октября 2013 года № 8127/13 и от 9 декабря 2010 года №5441/10). Тем не менее есть другой момент, который удивляет адвоката: как суды всех трех инстанций согласились рассматривать спор, ведь для этого одного только предпринимателя в качестве стороны дела мало, должна быть и экономическая составляющая. Ее же, как считает Фаева, в "деле Гамарника" нет. А вот старший юрист адвокатского бюро "Линия права" Алексей Костоваров считает, что апелляция и кассация верно восприняли ориентиры, обозначенные ВАС в постановлениях 2009 года. Таким образом, по его мнению, надзор теперь меняет свою практику, несмотря на то что соответствующих изменений законодательство не претерпело. Костоваров предполагает, что в своем будущем постановлении по данному делу ВАС может зафиксировать возможность ТСЖ обращаться в суд с негаторным иском в случае, если такое право будет закреплено в уставе собственников жилья. Генеральный директор юридической компании "Зуйков и партнеры" Сергей Зуйков замечает, что споры о том, имеет ли ТСЖ право обращаться с исками от имени собственников жилья или нет, идут уже давно. И если в Москве суды положительно отвечают на этот вопрос, то в регионах ситуация варьируется. Так что, по мнению Зуйкова, значение рассмотренного президиумом дела велико, особенно если в тексте будущего постановления будет указание на возможность пересмотра аналогичных дел.

  По материалам ПРАВО.ru