Недавние разъяснения Пленумов помогли экономколлегии ВС ответить на вопросы о том, является ли недостроенная асфальтобетоннаяплощадка самостоятельным объектом недвижимости и если да, то распространяется ли в таком случае исковая давность на требование о признании права на этот объект отсутствующим.

  На этой неделе экономколлегия Верховного суда РФопубликовала полную версию определения по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (Управление) к ООО "Омега лайн". Спор касался объекта незавершенного строительства – забетонированной площадки, право собственности компании на которую Управление требовало отменить. История появления спорного объекта началась в 2004 году. Тогда ФГБУ "Владивостокский государственный университет экономики и сервиса" получил право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, находящийся в федеральной собственности. А к концу 2005 года возвел там объект – "благоустроенную" асфальтобетонную площадку, но не до конца, а лишь на 1,18 %. И на этом стройка остановилась. Университет зарегистрировал право собственности на недостроенную площадку как на недвижимость, а спустя три года, 30 мая 2008 года, продал ее Александру Воробьеву. Еще через четыре года, 23 марта 2012 года, объект перешел в собственность "Омега лайн", и 23 февраля компании выдали свидетельство о госрегистрации прав на него. Но в 2014 года начались споры.

  Управление обратилось в суд с требованием признать право "Омега лайн" на спорный объект незавершенного строительства отсутствующим (№ А51-12453/2014). Мотивировало оно это тем, что спорная площадка является движимым имуществом, возведена без согласия и зарегистрированное право на нее нарушает права собственника земли (РФ). В обоснование своего заявления Управление ссылалось на п. 52 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", который гласит: "В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в частности, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими".

  Спор прошел три инстанции, где Управление потерпело фиаско, пока не попал к экономической коллегии ВС (Елена Борисова, Галина Попова и Наталья Чучунова), которая поправила коллег, применив недавние разъяснения Пленума ВС.

  "Замощения" без фундамента недостаточно

  Три инстанции, отказывая Управлению в иске, пришли к выводу, что недостроенная площадка – это именно недвижимое имущество, которое существует в натуре. Об этом, по их мнению, свидетельствует акт его готовности от 2005 года и кадастровый паспорт от 2008 года, согласно которым спорный объект представляет собой выровненную площадку, имеет подстилающий слой – щебень, такое же основание и асфальтобетонное покрытие. В обоснование своего вывода судьи сослались на постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 года № 6200/10, где сказано, что сооружение может быть единым объектом, состоящим из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, и оно должен рассматриваться как объект недвижимости в совокупности всех элементов. По мнению же экономколлегии ВС, спорный объект из-за "отсутствия неразрывной связи с землей" следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

  Здесь "тройка" сослалась на п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 26 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ". Там сказано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента, а вот замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

  Есть определенные ограничения

  Нижестоящие инстанции отмечали, что права Управления в рамках дела никак не нарушаются, поскольку объектом оно фактически не владеет, а договор его купли-продажи от 2012 года не оспаривал. Но и этот вывод экономколлегия не поддержала. Собственник земельного участка (РФ) своего согласия на размещение спорной площадки не давал, рассуждала "тройка", а наличие в ЕГРП записи о праве собственности "Омега лайн" накладывает на него определенные ограничения.

  "Поскольку спорный объект, права на которые в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий", – говорится в определении ВС. Таким образом, поскольку спорный объект является замощением – "то есть частью земельного участка, имеющего своего собственника, без согласия которого оно было размещено и права которого нарушаются оспариваемой государственной регистрацией" – требование Управления следует считать разновидностью негаторного иска, подытожила экономколлегия.

  Исковую давность надо исключить

  Самостоятельным основанием для отказа в заявлении Управления было, по мнению трех инстанций, и истечение срока исковой давности. На их взгляд, в этом споре должен был применяться общий трехлетний срок, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. И он был пропущен, указывали суды, поскольку начал течь с даты, когда Управлению стало известно о нарушении своего права – со дня обращения Воробьева о предоставлении ему земельного участка, где располагалась площадка, в аренду (2 июля 2009 года). Но и этот вывод экономколлегия отклонила, сославшись при этом на совсем свежее постановление Пленума ВС № 43 "Об исковой давности" от 29 сентября 2015 года. Оно было принято уже после опубликования резолютивной части определения 24 сентября, но после мотивировочной, которая была изготовлена всего день спустя – 30 сентября, а опубликована 6 октября. В пункте 7 нового документа говорится, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если они не были соединены с лишением владения, в том числе о признании права (обременения) отсутствующим. "На основании изложенного исковая давность на требование о признании права отсутствующим не распространяется", – резюмировала экономколлегия. Иной подход по применению исковой давности, по ее мнению, не обеспечивает достоверность и публичность государственного реестра, не способствует должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению их нарушенных прав в отношении объектов недвижимости.

  По материалам ПРАВО.ru